Una sentencia del Supremo de finales de 2015 está revolucionando el mundo de las hipotecas. El fallo está llamado a marcar un antes y un después en esta materia tan sensible a nivel de opinión pública, aunque de momento plantea no pocas dudas de cara a los ciudadanos. Muchos sois ya los que habéis solicitado nuestros servicios para revisar el impacto de esta decisión sobre vuestras hipotecas. A continuación hacemos un resumen de qué podemos reclamar al banco, quién puede hacerlo y de qué cantidades estamos hablando.
La Sentencia de 23 de diciembre de 2015 del Supremo establece como abusiva aquellas cláusulas que imponen al cliente todos los gastos de formalización de hipotecas. Entiende dicho tribunal que dichas cláusulas son abusivas porque trasladan al solicitante todos los gastos, cuando muchos de ellos corresponden al banco en su integridad por ley, mientras que otros podrían haberse pactado su pago por mitad y no repercutirse en su totalidad al cliente.
Según esta sentencia, podemos reclamar al banco:
- Gastos de notaría relativos a la constitución de la hipoteca
- Gastos de registro de propiedad de inscripción de la hipoteca
- Gastos de gestoría por la tramitación
- El gasto por el pago del impuesto de actos jurídicos documentados
El gasto cuya devolución plantea más controversia es el relativo al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, puesto que el reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece, en su artículo 68, que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, es decir el cliente, si bien no es la primera vez que la Sala Primera del Tribunal Supremo, interpreta que la normativa tributaria de manera distinta.
¿Quién puede solicitar su pago?
En principio el fallo se refiere a consumidores no a las hipotecas solicitadas por las empresas. La Sentencia del TS ha examinado la normativa relativa a los consumidores. El fallo no distingue entre si la hipoteca se pidió para vivienda habitual o segunda o posterior residencia.
¿Qué plazo tengo?
Se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca y la devolución de estos en los cuatro años siguientes a la sentencia del Supremo para los préstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2019. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca también podrán demandar siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar.
Pasos a seguir y documentación que hace falta
- Lo primero es reclamar al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente del banco con el que se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se lo pedimos. Este paso no es obligatorio.
Si se obtiene una respuesta negativa o si la entidad bancaria no contesta pasados los dos meses de su presentación, el siguiente paso debe ser el judicial.
- La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la nulidad de la cláusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y la devolución de estos, debe presentarse con toda la documentación de las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad y también de la gestoría si la eligió el banco, así como el justificante del pago del impuesto.
Además de recuperar dichos gastos, no podemos de dejar de recordar que también se puede solicitar la nulidad de determinadas cláusulas de la hipoteca que tienen una especial trascendencia económica, como son:
A.- Cláusula suelo, la nulidad de la cláusula que la establece tiene como consecuencia que la entidad bancaria nos devuelva lo indebidamente pagado desde la constitución de la hipoteca, tras la importantísima Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE.
B.- Cláusula que fija como tipo de interés variable de la hipoteca, el llamado IRPH, índice de referencia prestamos hipotecarios, son los relativos a aquellos préstamos que fijaban el interés de préstamos no en el EURIBOR, sino en la tipo medio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre concedido por cajas de ahorro o bancos o índice de tipo activo de referencia.
La consecuencia de la declaración de nulidad es muy importante pues supone la devolución de las cantidades pagadas en concepto de intereses por aplicación de dichos tipos, más los intereses legales, pudiendo llegar el alcance de la nulidad a que el cliente sólo esté obligado a devolver el capital del préstamo.
C.- Cláusula que fija como tipo de interés variable de la hipoteca, una MUTIDIVISA, yen, francos suizos u otros.
La consecuencia de la declaración de nulidad es muy importante pues se condena a la entidad bancaria a convertir la hipoteca a euros, descontando lo ya pagado en la divisa extranjera como si hubiera sido pagado en euros, lo que supondrá un menor importe de principal pendiente.
Como siempre, estamos a vuestra disposición para guiaros y asesoraros en este y otros procesos.
