Estos son los cambios en los contratos de arrendamiento aprobados por el RDLey 7/2019, convalidados el día 3 de abril de 2019. Estos cambios se aplican a los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados desde el 6 de marzo de 2019.

1. Si el arrendador es una persona física (artículo 9.1 LAU): la duración del arrendamiento será de 5 años de duración mínima más 3 de prórroga por plazos anuales o la duración pactada por las partes. Sin embargo, si ésta es menor a 5 años, al vencer el contrato, éste se extenderá de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendatario alcance esta duración de 5 años. Excepto que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación mínima a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovar.

Este primer punto quiere decir que el inquilino puede permanecer en la vivienda si así lo desea hasta 5 años con el contrato de alquiler.

Transcurridos los 5 años de duración del contrato como persona física (artículo 10.1 LAU):

El arrendador debe notificar al arrendatario con al menos 4 meses de antelación a la finalización de los 5 años de contrato su voluntad de no renovarlo. En el caso del arrendatario, éste debe notificar al arrendador con al menos 2 meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato.

Si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, se prorrogará por plazos anuales de forma obligatoria hasta un máximo de 3 años. Exceptuando que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.

Excepción a esta regla: Transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador puede solicitar que se le entregue la vivienda porque la necesita ocupar él, su cónyuge en caso de separación o divorcio, o uno de sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidad, debe comunicarlo con dos meses de antelación.

Para ser aplicable la excepción a la regla, se exige que en el propio contrato de arrendamiento se haga constar de forma expresa la causa de necesidad que se invoque.

2. Arrendamientos concertados por personas jurídicas (artículo 10.1 LAU): La duración del arrendamiento puede ser pactada por las partes, aunque, si es inferior a 7 años, llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que alcance la duración de 7 años. Excepto que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación mínima a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovar.

Quiere decir que  el inquilino puede permanecer en la vivienda si así lo desea hasta 7 años con el contrato de alquiler cuando el arrendador es una empresa o sociedad.

Transcurridos los 7 años de duración del contrato como persona jurídica (artículo 10.1 LAU):

El arrendador debe notificar al inquilino con 4 meses de antelación a la finalización del contrato de 7 años, su voluntad de no renovarlo. Por otro lado, el arrendatario debe notificarlo al menos con 2 meses de antelación. En caso de que se cumplan los 7 años de la duración mínima de alquiler y ninguna de las partes se manifieste, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más de forma obligatoria, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar.

Quiere decir, si antes de esos 7 años de duración y dentro de los plazos indicados no se han producido las comunicaciones de “no renovación” del contrato, el inquilino podrá permanecer si así lo desea otros TRES AÑOS más en la vivienda.

Esta regla no tiene excepciones, si el arrendador es una persona jurídica, no cabe solicitar la vivienda por necesidad de ocupación.

3. La actualización de la renta se limita al IPC anual: Se reconoce la libertad de pacto para fijar el modo de actualizar la renta cada año, sin embargo, si no existe un pacto expreso, no se actualizará la renta. El incremento de la nueva renta actualizada tendrá como límite el IPC anual a fecha de cada actualización. Quiere decir que, durante la vigencia del contrato, 5 o 7 años de duración inicial como mencionamos anteriormente, el límite máximo de incremento de la renta se basará en el IPC.

4. Las garantías adicionales a la fianza se limitan hasta un máximo de dos mensualidades, Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

5. Por otro lado, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador. No se menciona para arrendadores personas físicas, aunque rige el principio general que la comisión de la agencia debe pagarla la parte que haya contratado sus servicios.

6. Venta de la vivienda: Para conservar los derechos del arrendatario de una vivienda sobre terceros que hayan inscrito su derecho, ya no se requiere que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, como se exigía hasta ahora. Existen una serie de situaciones en las que la Ley quiere garantizar ahora el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda durante el período mínimo, 5 o 7 años respectivamente. Por lo que, en caso de venta de la vivienda alquilada durante los 5 o 7 primeros años de contrato, el inquilino tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años, respectivamente.  El comprador se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador, incluso si en el contrato de alquiler se pactó que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento. También en caso de enajenación forzosa de la vivienda derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.

7. Los procesos de desahucio deberán contar con los servicios sociales: El juzgado comunicará a los servicios sociales la existencia del procedimiento. Si los servicios sociales informan al juzgado que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, se suspenderá el proceso durante un plazo máximo de 1 mes en caso de que el arrendador sea persona física o 3 meses si el arrendador es persona jurídica, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.

7. Se podrán incentivar las rentas más reducidas: Próximamente se elaborará un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda por barrios. Su objetivo es que las comunidades autónomas y los municipios puedan utilizar esa referencia para bonificar fiscalmente a los propietarios que decidan alquilar por rentas inferiores a las de mercado.

8. Se facultará a los ayuntamientos para que aprueben bonificaciones en el IBI de hasta el 95% en la cuota del impuesto para inmuebles destinados a “alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica”. También se permitirá a los ayuntamientos aprobar un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente.

9. Posibilidad de elevar la renta por mejoras: Se podrán realizar acuerdos voluntarios entre el propietario y el inquilino para realizar obras de mejora (más allá de las obras obligatorias de conservación) de la vivienda en el transcurso del contrato de alquiler, con posibilidad de subir la renta.

10. El alquiler de viviendas completas de superficie superior a 300 m2 o con rentas iniciales superiores a 5,5 veces el salario mínimo (todo en cómputo anual), podrá regirse por la voluntad entre las partes.

11. Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del ITP, que hasta ahora debía pagar el arrendatario.

Si tienes alguna duda sobre los cambios aplicados al alquiler de viviendas o sobre la redacción de contratos de alquiler, consulta a Santos Romero Abogadas.