En el mes de junio se estableció la nueva ley hipotecaria, con nuevas mejoras y con el objetivo de dar más seguridad a las personas, ya que tendrán más información transparente antes de firmar la hipoteca y libertad para elegir.
Los bancos deberán enviar los documentos al comprador al menos con 10 días de antelación, lo que permite al notario explicarle a la persona cada detalle del préstamo. Por otro lado, se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios.
1.¿Qué supone la entrada en vigor de esta ley?
La Ley transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, del 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Su finalidad es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos.
Las novedades de la norma en los siguientes puntos:
- Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos: a partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Acos Jurídicos (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.
- Los préstamos sólo se podrán declarar vencidos cuando se deje de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Además, antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago.
- Las comisiones por amortización total o parcial se reducen: en los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y ¿el 0,15% durante los cinco primeros?. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.
- Queda prohibida la cláusula suelo, previendo igualmente que los intereses nunca serán negativos.
- Se refuerza la información precontractual en el contenido de la publicidad del préstamo y se obliga al Banco a entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación. Esta información está modelizada en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- Se crea la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) que debe incluir especiales advertencias sobre determinadas cuestiones que pueden dar lugar a controversia: los índices oficiales de referencia que se utilizan para fijar el tipo de interés, la explicación sobre el vencimiento anticipado y la distribución de gastos, entre otros. Además, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios, el proyecto de contrato, y las condiciones del seguro en su caso y de la obligación que tiene el futuro deudor de acudir al notario antes de la firma.
- El notario será elegido por el cliente y su primera obligación es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida. El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia aquel debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) una prueba sobre la documentación entregada y la información suministrada.
Esta Ley mejora notablemente la posición de los deudores y contribuirá a devolver la seguridad jurídica a este ámbito de la contratación tan importante.
- Subrogación y novación, puntos clave después de la firma de la hipoteca
Con la nueva regulación, el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
En el caso de la novación, si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.
