Vemos con frecuencia la adopción de acuerdos comunitarios en los que se decide impedir el acceso o utilización de ciertos elementos comunes (piscinas, pistas de pádel, etc.) a los vecinos que no están al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?

Jurisprudencialmente, es una cuestión controvertida la posibilidad de prohibir a aquel propietario moroso al acceso y disfrute de determinados elementos comunitarios, si bien existen varios pronunciamientos que nos permiten dar respuesta a esta cuestión.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante resolución de fecha 23 de octubre de 2012, profundizó en esta materia. Las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis, son elementos comunes especiales que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda.

No se trataría de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter eventual  mientras no se ponga al día en el pago de los gastos comunes, por lo que la limitación de acceso a la piscina de los propietarios morosos es coherente con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.

 “La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

Cuándo sí se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso

Cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

Cuándo no se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino por morosidad

En todos los casos en los que los Estatutos de la comunidad no lo reflejen. Si los impagos se refieren a la prestación de servicios por parte de la comunidad, el propio ente jurídico está en su derecho de condicionar su uso al pago de las cuotas o derramas correspondientes. Entonces sí que cabría limitar o prohibir el acceso a un vecino moroso.

La DGRN mediante resolución separa la existencia de dos tipos de elementos comunes. Por un lado aquellos indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad, y aquellos elementos comunitarios estéticos no necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Además, la DGRN matiza que cualquier restricción de elementos comunes exige una razón de proporcionalidad que la justifique.

Conclusiones

La DGRN concreta que la comunidad de propietarios tiene atribuida la capacidad de negociación para establecer previsiones complementarias a las previstas legalmente para el supuesto de que un vecino incumpla con sus obligaciones de pago (afección real del piso propiedad del vecino moroso y suspensión del derecho de voto).

La cláusula estatutaria de prohibir o impedir el acceso a la piscina de los propietarios morosos, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, por lo que puede ser inscrita.